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  原标题 扛不住了,东莞上半年楼市成交量下滑近五成,再度扩大非限购区

  记者|张子怡

  继5月底的“莞七条”对楼市提振效果有限后,东莞再次发布楼市支持政策。

  7月4日,东莞市住建局官网发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》(以下简称通知),将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

  这意味着除了中心城区和松山湖之外,东莞其他街镇将不再限购。

  通知要求,在限购区域内拥有2套及以上住房的本市户籍家庭,暂停向其销售限购区域内的新建商品住房,对于非本市户籍家庭,新房与二手房均暂停销售。居民家庭购买限购区域内的商品住房,购房资格核验按原政策标准执行。

  除上述限购区域外,东莞市其他区域暂停实行住房限购政策,居民家庭在非限购区域购买商品住房,无需进行购房资格核验。

  东莞市住房和城乡建设局在《通知》中表示,此次限购政策的优化调整,将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求,也有利于更好落实金融支持政策,加大对合理购房信贷需求的支持力度。

  本轮政策是东莞今年第三次出台楼市调控政策,频繁调控的背后是楼市上半年量价齐缩、成交量低迷的状况。

  据中原研究院监测数据显示,2022年上半年东莞市场下行明显,成交规模大幅萎缩。今年1-5月,一手住宅月均成交量1709套,与去年全年月均比较下降53%;1-5月二手住宅月均成交量843套,与去年全年月均比较下降52%,1-5月市场整体规模同比去年萎缩近6成。

  5月20日“莞七条”出台后,虽直接利好二手市场,二手房成交量也率先回暖,当月二手住宅成交量环比上涨23%。但短期内并未提振整体市场信心。

  合富大数据显示,2022年上半年东莞楼市供求量创下自2007年以来最低位,甚至较2008年仍减少近两成。

  中原大数据显示,2022年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%,洋房均价环比下跌2%,从月度走势看,随着去年四季度环城区房价回调后,今年2月临深板块许多项目优惠折扣扩大,从95折到92折,再到普遍9折促销,个别甚至低至85折促销,对比去年高位水平,房价明显回调。

  除了降价促销外,低首付、首付延期付现象也频现,低首付分期,甚至有项目低至0.5成首付。

  但这些促销方式的效果依然有限。据合富代理项目市场监测数据显示,6月来访量环比下跌35%,一则受雨季因素影响,二则后期政策效果乏力,探底观望心理较强,短期来看对于来访量的改善还不明显,缺乏更有力刺激。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,东莞前期两轮政策调整,没有触及“退出限购”的底线。从现实来看,东莞本地居民特别是常住户籍居民,住房拥有早已饱和。从过往情况看,深圳居民到东莞购房,这是东莞楼市的主要购买力。一方面,深圳房价高,东莞房价较低,另一方面,莞深一体化程度做得比较好,比如知名的松山湖、华为等区域,在深圳没有购房资格,或购买力不够的人群,往往会到东莞买房。

  有熟悉东莞市场的房企人士也告诉界面新闻,这次限购区域的调整对临深区域来说有很好的刺激作用,会吸引一部分深圳客户。

  值得注意的是,通知还要求,商业银行要落实好差别化住房信贷政策,合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时,鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度,提高审批效率,支持房地产企业合理融资需求。

  上述房企人士告诉界面新闻:“对企业融资需求放宽的这条政策目前只是纲领性文件,要看各大银行的实施细则。‘5.14政策’出台后对新房成交有好转但不明显,大家还是没有信心。有传言称可能会降低首付比例,如果这点属实,对市场肯定有促进作用。”

  东莞中原地产战略发展中心总经理车徳锐也认为,七八月份是传统的淡季,出台政策的时机是很好的,新政能起到提振楼市的作用,但市场肯定不会过热。现在市场缺的不是房票不是购房资格,而是缺乏信心和购买力,从历年市场表现看,以及近半年多个项目打出了首付分期、延期付的效果来看,降首付配合降利息,对于促进成交是非常有效的。

  东莞房贷利率确实一直有下调。乐有家研究中心统计的数据显示,截止今年6月20日,东莞首套住宅利率普遍下调20-40BP,二套住宅利率则未变。目前东莞首套住宅利率多为4.45%,二套住宅利率为5.05%。

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